不動産売却の査定と手数料の考え方（一括査定の使い方）

査定額と成約価格の違い、媒介契約の種類

不動産の一括査定サービスに申し込むと、複数の不動産会社から「査定額」が届きます。この査定額はあくまで周辺の取引事例や物件の状態から算出した見立てであり、実際に買い手と合意した「成約価格」とは金額が異なることが一般的です。査定額が高いことだけを基準に依頼先を選ぶと、後で価格を下げる交渉が必要になる場合もあるため、複数社の査定額と根拠の説明を比較したうえで、対応やスケジュールも含めて依頼先を判断することが大切です。売却を依頼する際には「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」「一般媒介契約」のいずれかを不動産会社と結びます。専任系の契約は1社にのみ依頼する代わりに、レインズへの登録や販売状況の報告義務が課される点が特徴で、一般媒介契約は複数社に同時に依頼できる代わりに、そうした義務は課されません。固定資産税・都市計画税の日割り計算ツールを使うと、引き渡し時期による税負担の按分もあわせてイメージしやすくなります。

比較の軸

この記事では「対象物件」「査定の形式」「仲介手数料」「対応エリア」「向いている人」の5つの軸で一括査定サービスを比較します。対象物件は、戸建て・マンション・土地のどれを扱っているかで、マンション専門のサービスもあれば、幅広い物件種別に対応するサービスもあります。査定の形式は、ネット上の入力だけで完了する簡易的な査定と、担当者が現地を訪問して調査する訪問査定に大きく分かれ、精度を重視するなら訪問査定、まず相場感をつかみたいなら簡易査定が向いています。仲介手数料は、宅地建物取引業法に基づき、売買価格に応じた上限額（400万円を超える部分については「売買価格×3％＋6万円」に消費税を加えた額が上限の目安）が定められており、低廉な空家等については特例で上限が緩和される場合があります。具体的な上限額は仲介手数料の上限計算ツールで試算できます。ここまでの比較軸は、複数の不動産会社に「仲介」を依頼して買主を探す一括査定サービスを前提にしています。一方で、仲介ではなく不動産会社に物件を直接買い取ってもらう「買取」という方法もあります。買取は仲介に比べて価格が下がりやすい傾向がある一方、買主を探す期間が発生しないため、いつ・いくらで現金化できるかを事前に把握しやすいという違いがあります。早さや確実性を優先したい場合は、空き家・中古戸建の買取を専門に扱うラクウルのようなサービスも選択肢になります。

一括査定を使う手順

1. 建ぺい率・容積率の計算ツールなどで物件の基本的な条件を整理し、固定資産税評価額や登記情報など手元にある資料をまとめます。2. 比較した一括査定サービスのうち、対象物件と対応エリアが合うものを選び、公式サイトのフォームから物件情報を入力します。3. 届いた査定額と、その根拠となった周辺事例の説明を複数社で比較します。金額の高さだけでなく、説明の分かりやすさや担当者の対応も判断材料にします。4. 査定額に納得できたら、専任媒介・一般媒介などの契約形態を確認したうえで、正式に売却活動を依頼する不動産会社を決めます。5. 売却が成立したら、仲介手数料や固定資産税の日割り精算、譲渡所得税の申告が必要かどうかを確認します。相続で取得した不動産を売却する場合は、相続税の概算計算ツールもあわせて確認しておくと、税負担の全体像を把握しやすくなります。