住宅ローン返済額シミュレーター

借入額・年利・返済期間・返済方式を入力すると、毎月の返済額や総返済額などが自動で計算されます。ボーナス返済を利用する場合は、ボーナス月(年2回)に1回あたりいくら返済したいかを万円単位で入力してください。入力欄はすべて即時反映され、URLに条件が保存されるため結果をそのまま共有できます。

元利均等返済は、毎月の返済額(元金+利息)が完済まで一定になる方式で、返済額 = 借入額 × 月利 ×(1+月利)^回数 ÷((1+月利)^回数 − 1)という元利均等返済の計算式(年金現価係数の逆数)で求めます。元金均等返済は、毎月の元金部分を一定(借入額÷回数)にして、そこに残高に応じた利息を上乗せする方式で、返済初期は利息が多いため返済額が大きく、完済に近づくほど返済額が減っていきます。ボーナス返済を指定した場合は、入力された1回あたりの返済額から、年2回・半年複利(月利×6)で割り戻して「ボーナス分の元金」を算出し、借入額からその分を差し引いた残りを毎月分として計算します。毎月・ボーナスとも利息は1円未満を四捨五入し、最終回で端数を調整しています。

• 元利均等は返済計画が立てやすい一方、返済初期は利息の占める割合が高く、同じ期間なら元金均等より総返済額(総利息)がやや多くなります。元金均等は総返済額を抑えやすい一方、返済開始直後の返済額が最も高くなるため、当初の家計負担が大きくなります。
• 金利差の影響は小さく見えても総返済額では大きな差になります。上の表のとおり、同条件でも年利が0.1%上がるだけで総返済額は数十万円単位で増えます。
• 変動金利を選ぶ場合、将来の金利上昇によって返済額が増えるリスクがあります。多くの金融機関では5年ごとに返済額を見直す「5年ルール」や、増額を1.25倍までに抑える「125%ルール」がありますが、未払い利息が発生する場合もあるため注意が必要です。
• この計算には保証料・事務手数料・団体信用生命保険料・登記費用などの諸費用は含まれていません。実際の借入では別途数十万円〜百万円程度の諸費用がかかるのが一般的です。
• 繰上返済(期間短縮型・返済額軽減型)を行うと、その時点以降の利息を減らせます。早い時期に行うほど利息軽減効果が大きくなります。

Q. 元利均等と元金均等、どちらを選べばいいですか?

A. 毎月の返済額を一定にして家計管理をしやすくしたい場合は元利均等、総返済額をできるだけ抑えたく当初の負担増に耐えられる場合は元金均等が向いています。多くの住宅ローンでは元利均等が標準的に選ばれています。

Q. ボーナス返済はした方がいいですか?

A. 毎月の返済額を抑えられる一方、ボーナスが減額・カットされた場合に返済が苦しくなるリスクがあります。ボーナス返済に頼りすぎない借入額に設定するのが安全とされています。