住宅ローン控除の計算(令和7年〜令和9年入居)

居住を始めた年と住宅の区分を選び、年末のローン残高を入力すると、その年の控除額の目安が出ます。区分は住宅性能証明書や建設住宅性能評価書で確認できます。住宅ローン控除を引く前の所得税額(源泉徴収票のどこを見るかは入力欄の下にあります)と課税総所得金額等を入力すると、所得税から引ききれない分が住民税からいくら控除されるかの目安も表示します。子育て世帯・若者夫婦世帯に当たる場合はチェックを入れてください(令和8年以降に床面積40平方メートル以上50平方メートル未満の住宅に居住した場合は、上乗せを使えないためチェックを外してください)。

控除額は「年末残高(借入限度額が上限)×0.7%」で、100円未満は切り捨てます。控除期間は新築等の認定住宅等で13年です。借入限度額は住宅の区分と居住年で決まり、認定住宅4,500万円、ZEH水準省エネ住宅3,500万円、省エネ基準適合住宅は令和7年3,000万円・令和8年と令和9年2,000万円です。子育て世帯等は、令和7年に居住した場合は認定住宅5,000万円・ZEH水準4,500万円・省エネ基準適合4,000万円、令和8年・令和9年に居住した場合は認定住宅5,000万円・ZEH水準4,500万円・省エネ基準適合3,000万円に上乗せされます。省エネ基準に適合しない「その他の住宅」は、令和6年以降に居住した場合は原則として控除の対象になりません。所得税から控除しきれなかった額は、その年分の所得税の課税総所得金額等の5%(最高97,500円)を上限に翌年度の住民税から控除されます。

• 合計所得金額が2,000万円を超える年は控除を受けられません。床面積は原則として50平方メートル以上である必要があります。40平方メートル以上50平方メートル未満の住宅は、認定住宅等(認定住宅・ZEH水準省エネ住宅・省エネ基準適合住宅)の場合と、その他の住宅で令和5年12月31日以前に建築確認を受けたもの(特例居住用家屋)の場合に限り、合計所得金額が1,000万円以下の年に控除を受けられます。なお、令和8年1月1日以降に40平方メートル以上50平方メートル未満の認定住宅等に居住した場合は、子育て世帯・若者夫婦世帯の借入限度額の上乗せは使えません。
• この計算は新築・未使用の住宅を取得した場合が対象です。中古住宅(既存住宅)は条件が異なります。令和8年以降に居住した場合、借入限度額は認定住宅・ZEH水準省エネ住宅が3,500万円(子育て世帯・若者夫婦世帯は4,500万円)、省エネ基準適合住宅が2,000万円(同3,000万円)で控除期間13年(床面積40平方メートル以上50平方メートル未満の場合は上乗せなし)、その他の住宅は2,000万円・控除期間10年です。床面積が40平方メートル以上50平方メートル未満の中古住宅(特例既存住宅)は、合計所得金額が1,000万円以下の年に限り控除を受けられます(50平方メートル以上の場合は2,000万円以下)。令和7年までに居住した場合は控除期間10年です。詳しくは国税庁タックスアンサーNo.1211-3でご確認ください。増改築等も別の区分になります。
• 令和6年以前に居住した場合は借入限度額や上乗せの条件が異なるため、このツールでは扱っていません。国税庁タックスアンサーNo.1211-1でご確認ください。
• 「その他の住宅」でも、令和5年12月31日までに建築確認を受けた住宅などは、借入限度額2,000万円・控除期間10年で控除を受けられる経過措置があります。
• 控除を受ける最初の年は確定申告が必要です(給与所得者は2年目以降は年末調整で手続きできます)。実際の控除額は住宅の取得対価や補助金、共有持分によっても変わります。

Q. 13年分の合計はいくらになりますか?

A. 計算結果の「13年間の合計(上限の目安)」に、入力した年末残高が13年間変わらなかった場合の額を表示しています。実際はローン残高が毎年減るため、初年度の控除額が13年続くわけではなく、合計はこの額より少なくなります。より近い目安を知りたい場合は、返済予定表の各年の年末残高を入れて1年ずつ計算し、足し合わせてください。

Q. 住民税からも控除されますか?

A. 所得税から控除しきれなかった額がある場合に限り、翌年度の住民税から控除されます。上限はその年分の所得税の課税総所得金額等の5%で、最高97,500円です。手続きは不要で、確定申告や年末調整の情報が自治体に伝わります。

Q. 繰上げ返済をすると控除はどうなりますか?

A. 年末残高が減るぶん控除額も減ります。また、繰上げ返済によって返済期間が当初の借入れの日から10年未満になると、その年以降は控除を受けられなくなります。